דמי מפתח
 |
יש לשכתב ערך זה. הסיבה היא: שגיאות. ראו פירוט בדף השיחה.
| |
| יש לשכתב ערך זה. הסיבה היא: שגיאות. ראו פירוט בדף השיחה. |
"דמי מפתח" הוא כינוי למחיר שמשולם עבור זכות לשכור נכס לתקופה בלתי מוגבלת. הרוכש זכויות בנכס בדמי מפתח, משלם לבעל הנכס מחיר השווה בדרך כלל לכמחצית משוויו ומקבל את המפתח לנכס, ומכאן כינוי העסקה. הנכס יכול לשמש לדיור או לצורך עסקי. בנוסף, ממשיך הדייר לשלם בכל חודש דמי שכירות חודשיים. בתמורה לתשלומים אלו, מקבל הדייר הגנה לזכויות השימוש שלו בנכס עד סוף ימיו, ואף יכול להוריש זכות זו, בתנאים מסוימים, לקרוב משפחה מדרגה ראשונה, אם אותו קרוב התגורר עמו סמוך לפטירתו. השיטה מעוגנת בחוק שעבר מספר שינויים: חוק הגנת הדייר.
העסקה משתלמת לקונים שאינם יכולים להשקיע ממון רב ברכישת הנכס (משפחות חד-הוריות, אנשים מבוגרים או זוגות צעירים חסרי אמצעים) או לכאלה המעוניינים לגור בדירה מרווחת אך לא לשלם עבורה מחיר מלא. בעלי הנכסים יכולים גם הם להרוויח, מהחלק המועבר אליהם בעת העברת הזכויות ומשכר הדירה החודשי הנמוך אך הקבוע.
היסטוריה
עוד בימי השלטון הצבאי הבריטי בשנת 1919 חוקקו חוקים שהגבילו את העלאת שכר הדירה[1]. בשנת 1921 חוקקה פקודה שאסרה על העלאת דמי שכירות ופינוי דיירים ללא אישור המושל. על מנת שלא לפגוע בבניית דירות חדשות, הפקודה לא חלה על בתים שבנייתם הושלמה לאחר יוני 1920[2]. בשנת 1924 בוטל הפיקוח על השכירות של דירות יקרות ובשנת 1925 בוטל הפיקוח לגמרי[3]. בשנת 1926 הוקמה ועדת חקירה לבירור תוצאות ביטול הפיקוח[4].
בשנת 1933 חוקקה מועצת עירית תל אביב חוק דירות המגביל את שכר הדירה, אולם שלטונות המנדט הבריטי השתהו באישור החוק[5]. החוק אושר באפריל 1934[6]. בעקבות ההגבלות על שכר הדירה התפתחה פרקטיקה של דרישת "דמי מפתח" משוכרים פוטנציאליים[7]. בפברואר 1935 הוארך תוקף החוק לשנה נוספת והוחל גם על חנויות[8]. בירושלים הוחל החוק רק על חלק מהאזורים מסחריים[9]. בעיתון דבר נטען שהחוק לא יושם כמעט בפועל בגלל שהדיירים נאלצו להסכים לכל התנאים של המשכירים ברצותם קורת גג[10]. בפברואר 1938 החליטה עירית תל אביב לחדש את החוק רק לגבי חנויות ועסקים, בתקווה לעודד את הבנייה של דירות חדשות[11]. בתחילת 1939 החליטה עירית תל אביב לחדש את תחולת החוק על דירות[12].
באוקטובר 1940 הושב הפיקוח על שכר הדירה בעקבות עליית המחירים שנבעה ממלחמת העולם השנייה[13], כאשר מצד אחד שלטונות המנדט הבריטי אסרו על בנייה בגלל הצורך בחומרי הגלם למאמץ המלחמתי ומצד שני הגיעו פליטים רבים. בעקבות זאת התרחב מאד הפרקטיקה של גביית דמי מפתח[14][15]. כמו כן התרבו המקרים של התאנות לשוכרים כדי לגרום להם לעזוב[16].
בשנות ה-50 של המאה ה-20, לאחר קום המדינה, עודדו הרשויות שיטה זו, כאשר רצו לספק קורת גג למאות אלפי עולים חדשים שהגיעו זה מכבר, ולא היה ביכולתם לרכוש נכס במחיר מלא. בדרך זו יכלו גם בעלי הכנסות מעטות לרכוש לעצמם נכס ולהבטיח לעצמם קורת גג לכל חייהם.
לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, ב 1993 היו בישראל 23,000 דירות מגורים, ועוד כ-15,000 עסקים, בשכר דירה מוגן. מעריכים שב 2014 נותרו כ-15,000 נכסים כאלו, מחציתן דירות מגורים. דיירי הנכסים הללו הם דיירים מוגנים, ואי אפשר לפנותם אלא במקרים מסוימים שנקבעו בחוק. עם זאת, על פי אתר השמאי לוי יצחק, ב-2015 נותרו כיום בישראל למעלה מ-35,000 דירות המושכרות בשכירות מוגנת בעיקר בערים הגדולות, תל אביב, ירושלים וחיפה. חלק מדיירי דירות אלה הם עדיין דיירים שחתמו על החוזים בשנות השישים והשבעים או יורשיהם. מדי שנה מתבצעות 200 עד 250 עסקאות חדשות בדמי מפתח.[17]
חוק הגנת הדייר
ההגדרה למונח "דמי מפתח" מצויה בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר: "כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה-ואין נפקא מינה מתי שולמו". החוק מסדיר את התנהלות העסקאות הייחודיות הללו, ומעגן חובות וזכויות שונות לבעלי הנכס ולדיירים. כגון: הגבלת השימוש בנכס, חלוקת הוצאות שוטפות של הבניין, שיפורים בנכס וגובה דמי השכירות החודשיים.
אחד מעקרונות החוק, קובע כי דייר מוגן יכול להעביר את זכויותיו לאחר, עם זכות סרוב ראשונית לבעל הנכס, היינו: במחיר המוצע ניתנת זכות הרכישה קודם לבעלים, ואם הם ויתרו - נמכרת הזכות לאחר, ובתמורה מתחלקים הדייר ובעל הנכס לפי חלוקה הקבועה בחוק. מאחר שכיום יש מיעוט נכסים המוצעים על ידי בעליהם בעסקה כזו, עיקר השוק מתנהל על הסחר בזכויות דמי המפתח שקיימות בנכסים ישנים. שוק זה פעיל בעיקר במרכזי הערים הגדולות בשכונות ותיקות.
בישראל דמי השכירות אינם צמודים ליוקר הדיור או הצמדה אחרת, ונוצר מצב בו בעלי הבתים מקבלים סכום נמוך מאד לעומת מה שהיו מקבלים בשכירות רגילה. כך שנוצר מצב בו בעלי הבתים "הפסידו" את הדירות שלהם. העיוות הזה במנגנון דמי המפתח, יוצר עימות בין בעל הנכס לבין הדייר המוגן. הדייר רוצה להאריך עד כמה שניתן את זכות השימוש בנכס ולשלם מעט, ובעל הנכס מעוניין להיפטר מהדייר המוגן ולהשכיר את הנכס שלו במחיר ריאלי. העיוות נידון להתדיינויות רבות בבתי משפט, ואף למספר דיונים בכנסת, עד לחקיקתו הסופית ב-1972 של חוק הגנת הדייר.
בהתאם לתכלית של צמצום היקף הדיור המוגן, קיימת "מגמה הנוהגת בפסיקה להעדיף מתן פרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר בשל פגיעתו הקשה בזכות הקניין של בעל הבית ועל רקע השינויים המהותיים שחלו במציאות הישראלית בתחום זה"[18].
ראו גם
קישורים חיצוניים
חוק הגנת הדייר, באתר ויקיטקסט- חוק הגנת הדייר, אתר משרד הבינוי
- אהוד מנירב, חוק הגנת הדייר בישראל, אפריל 1999, המכון ללימודים אסטרטגיים ופוליטיים מתקדמים, מחקרי מדיניות 39. באתר המסלול האקדמי המכללה למינהל.
- חוק הגנת הדייר - כולל העלאות בשכ"ד, באתר שי"ל, Jan 13 2015
- דמי מפתח - הערות והארות, אדריכלות ובניה בישראל
- מידע על עסקאות דמי מפתח, באתר סטיפס
- צפוי מאבק נגד המלצות ועדת רווה, מעריב, 1 במרץ 1966
- אברהם יוגב, כל אחד והאמת שלו, דבר, 14 בינואר 1966, המשך, המשך, המשך
- עופרה אליגון, "בינינו", מעריב, 24 באוגוסט 1973
הערות שוליים
- ^ לשאלת שכר הדירות, דואר היום, 19 באוגוסט 1919
- ^ פקודה העלאת דמי שכירות 1921, דואר היום, 20 במאי 1921
- ^ שכר הדירה ומס הדירה, דבר, 2 ביוני 1925
- ^ ועדה לענין שכר הדירות, דבר, 6 באוגוסט 1926
- ^ המוני ת"א תובעים מהממשלה חוק דירות, מוחים נגד ספסרי הדירות, דבר, 16 במרץ 1934
- ^ תקנות ממשלתיות לשכירות דירה, דבר, 8 באפריל 1934
- ^ ד"ר א. הורביץ, תוצאותיו הכלכליות של חוק הדירות, דואר היום, 6 במרץ 1935
- ^ חוק הדירות נתפרסם בעתון הרשמי, דבר, 28 בפברואר 1935
- ^ הצעותיו של ראש עירית ירושלים לחוק הדירות, דבר, 15 במרץ 1935
- ^ הגנת הדיירים או הפקרתם?, דבר, 19 באוגוסט 1935
- ^ הדיון בחוק הדירות במועצת עירית תל־אביב, דבר, 7 בפברואר 1938
- ^ חוק הדירות יחודש, הצופה, 27 בינואר 1939
- ^ שכר הדירות ייהבע בהתאם לחוזים מה־1.4.1940, המשקיף, 10 באוקטובר 1940
- ^ תביעה משפטית להחזיר דמי מפתח, דבר, 1 בדצמבר 1942
תיקון טעות, דבר, 2 בדצמבר 1942 - ^ משוך עניים, הצופה, 7 בפברואר 1943
- ^ ראו למשל: נקנס על זריקת תשמישי קדושה מבית כנסת, הצופה, 3 במאי 1942
- ^ דמי מפתח באתר לוי יצחק, באתר www.levi-itzhak.co.il
- ^ רע"א 7575/09, סעיף ד'
הבהרה: המידע במכלול נועד להעשרה בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי.
