תכנון ובנייה בישראל

תכנון ובנייה בישראל כוללים את המוסדות העוסקים בהסדרת הקצאתה של קרקע לשימושים שונים, ובפרט לבנייה. החוק העוסק בנושא זה הוא חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.

עקרונות

על פי חוק התכנון והבניה, המבקש להקים מבנה בישראל נדרש לקבל רישיון בנייה (היתר בנייה). היתר בנייה ניתן - על פי רוב - על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אולם ייתכנו מקרים שבהם הוא יינתן על ידי גורמים אחרים. כאשר הוועדה המקומית דנה בבקשתו של האדם לקבל היתר בנייה, היא בוחנת אילו תוכניות חלות על הקרקע. התוכניות החלות על הקרקע נותנות מענה לשתי שאלות עיקריות:

1. איזה מבנה מותר לבנות על הקרקע: שטח המבנה, גובה המבנה, עיצוב המבנה וכדומה.
2. מהם השימושים שמותר לבצע במבנה: מגורים, מסחר, תעשייה, חקלאות וכדומה.

סוגי תוכניות

ככלל, על קרקע מסוימת - יהא גודלה אשר יהא - עשויות לחול כמה תוכניות במקביל. במקרה כזה, יש צורך לקבוע מהו היחס בין התוכניות, כלומר - מי גוברת על מי במקרה של סתירה ביניהן. קיים מדרג היררכי בין סוגים של תוכניות, וכלל האצבע הוא שתוכנית גבוהה במדרג גוברת על תוכנית נמוכה במדרג. כמו כן, ככל שתוכנית גבוהה יותר במדרג, כך רמת הפירוט שלה נמוכה יותר. משמעות הדבר היא שרמת הפירוט הנמוכה אינה מאפשרת, בדרך כלל, לוועדה המקומית להבין איזה מבנה מותר לבנות, ומהם השימושים שמותר לבצע במבנה. זהו אמנם כלל אצבע, אולם ייתכנו מקרים שבהם תוכנית גבוהה במדרג ההיררכי תהא ברמת פירוט כזו, כך שניתן יהיה לקבל מכוחה היתר בנייה.

שלושת הסוגים העיקריים של התוכניות הם תוכנית מתאר ארצית, תוכנית מתאר מחוזית ותוכנית מתאר מקומית. סוגים נוספים של תוכניות הם: תוכנית לתשתית לאומית, תוכנית דרך, תוכנית לשימור אתרים ועוד.

תוכנית מתאר ארצית

תוכנית מתאר ארצית (או בקיצור: "תמ"א") היא תוכנית שחלה על כל שטח המדינה. הדוגמה המוכרת ביותר לתוכנית כזו היא תמ"א 38, העוסקת בעידוד לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, כאשר התמריץ לביצוע החיזוק הוא מתן אפשרות להגדיל את הבינוי. תוכנית מתאר ארצית מאושרת על ידי ממשלת ישראל.

דוגמאות לתוכניות מתאר ארצית:

• תמ"א 3 - תוכנית מתאר ארצית לדרכים: עוסקת בכבישים מרכזיים בכל שטח המדינה.
• תמ"א 18 - תוכנית מתאר ארצית לתחנות תדלוק.
• תמ"א 19 - תוכנית מתאר ארצית לבתי עלמין.
• תמ"א 22 - תוכנית מתאר ארצית ליערות.
• תמ"א 23 - תוכנית מתאר ארצית למסילות ברזל.
• תמ"א 36 - עוסקת בהקמת אנטנות סלולריות.
• תמ"א 35 - תוכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור.

ייתכנו מקרים שבהם תוכן תוכנית מתאר ארצית שתאושר על ידי ממשלת ישראל, אבל התוכנית תחול רק על חלק משטח המדינה ("תמ"א חלקית").

תוכנית מתאר מחוזית

בישראל קיימים 6 מחוזות: צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, דרום וירושלים. תוכנית מתאר מחוזית (או בקיצור: "תמ"מ") היא תוכנית שחלה על שטחו של מחוז. תוכנית המתאר המחוזית מתארת ברמת הפשטה גבוהה יחסית כיצד ייראה המחוז: ניתן לדעת איפה יהיה, למשל, פארק מטרופולוני או איפה יהיה אזור תעשייה או אזור מגורים. כאשר נערכת ומאושרת תוכנית מתאר ארצית, בוחן מוסד התכנון הרלוונטי את תוכניות המתאר הארציות החלות, ולפיהן הוא יודע אילו הגבלות חלות על הכנת תוכנית המתאר המחוזית. תוכנית מתאר מחוזית מאושרת על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה.

תוכניות המתאר המחוזיות המרכזיות הן:

• תמ"מ 1 - תוכנית המתאר המחוזית - מחוז ירושלים.
• תמ"מ 2 - תוכנית המתאר המחוזית - מחוז צפון.
• תמ"מ 3/ 21 - תוכנית המתאר המחוזית - מחוז מרכז - שינוי מס' 21.
• תמ"מ 4/ 14 - תוכנית המתאר המחוזית - מחוז דרום - שינוי מס' 14.
• תמ"מ 5 - תוכנית המתאר המחוזית - מחוז תל אביב.
• תמ"מ 6 - תוכנית המתאר המחוזית - מחוז חיפה.

תוכנית מתאר מקומית

תוכנית מתאר מקומית היא תוכנית שחלה על שטחו של מרחב תכנון מקומי אחד. אם תוכנית המתאר המחוזית מתארת איפה יהיה אזור מגורים או אזור תעשייה, תוכנית המתאר המקומית כבר קובעת - ברמת הפשטה גבוהה יותר - אילו מבנים יוקמו באזורים אלו. ההבדל המרכזי בין תוכנית מתאר מחוזית לתוכנית מתאר מקומית נעוץ בכך, שכל אחת מהן רואה לנגד עיניה "שלם" אחר. למשל, אמנם נכון הוא שקרקע המצויה בעיר פתח תקווה נמצאת גם בתוכנית המתאר המקומית של פתח תקווה וגם בתוכנית המתאר המחוזית של מחוז מרכז, אבל בעוד שבתוכנית המתאר המחוזית הקרקע הזו היא חלק קטן מכלל המחוז, הרי שבתוכנית המתאר המקומית היא מהווה חלק גדול יותר מרחב התכנון המקומי פתח תקווה.

ככלל, תוכנית מתאר מקומית מאושרת על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. במקרים מסוימים, הקבועים בסעיף 62א לחוק התכנון והבניה,עשויה תוכנית מתאר מקומית להתאשר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

תוכנית כוללנית

סוג מיוחד של תוכנית מתאר מקומית הוא תוכנית כוללנית. הרעיון המרכזי בתוכנית כוללנית הוא לקבוע כיצד ייראה מרחב התכנון המקומי בעתיד (בדרך כלל תקופה בת 20 - 30 שנים קדימה). כמו כן, קיומה של תוכנית כוללנית מאפשר לוועדה המקומית הרלוונטית - במקרים המתאימים - לקבל לידיה סמכות גדולה יותר באישור תוכניות מתאר מקומיות.

מוסדות תכנון בתחום הבנייה בישראל

• המועצה הארצית לתכנון ובנייה
• ועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל)
• ועדה מחוזית לתכנון ובנייה
• ועדה מקומית לתכנון ובנייה
• ועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (ולקחש"פ)
• ועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע)
• ועדה לשמירת הסביבה החופית
• ועדה למתקנים ביטחוניים
• תנועה מיישבת

ראו גם

• תוכנית בניין עיר
• תקנות התכנון והבנייה
• חוק התכנון והבנייה
• תכנון מערכתי

לקריאה נוספת

• שמואל רויטל, דיני התכנון והבניה, הוצאת סדן.
• אהרן נמדר, תכנון ובנייה, חושן למשפט הוצאה לאור, 2014.

קישורים חיצוניים

• מינהל התכנון
• חוק התכנון והבנייה
• תקנות התכנון והבניה- Architecture.org.il
• קובץ מאמרים בתכנון ובנייה, היבטים משפטיים ומומחיות, מאת ד"ר אברהם בן עזרא
• עו"ד רויטל ברילנשטיין, תכנון ובנייה בישראל: 10 המכות שלנו, באתר ynet, 23 באפריל 2011